Cómo elegir empresa de reformas: permisos, seguros y contrato

Qué permiso necesita la obra y cuándo avisar a la comunidad

Los ayuntamientos controlan las obras mediante licencia, declaración responsable o comunicación previa. Cuál corresponde en cada caso depende de la ley de tu comunidad autónoma y de la ordenanza de tu municipio (artículo 84 de la Ley 7/1985, Reguladora de las Bases del Régimen Local). La ley estatal exige en todo caso autorización expresa para las obras de nueva planta (artículo 11 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).

A modo de ejemplo, la Comunidad de Madrid distingue tres situaciones en su información de consumo sobre reformas del hogar:

• Obras mayores, como ampliaciones, cambios de cubierta o reformas estructurales: requieren técnico, proyecto y dirección de obra.
• Obras menores, como suelos, techos, tabiques, fontanería, electricidad o calefacción: se solicitan al ayuntamiento con el pago de una tasa.
• Trabajos como pintar o cambiar la bañera: no necesitan licencia, salvo en inmuebles protegidos.

Ese esquema es el de Madrid. Como el trámite depende de la norma de cada comunidad autónoma y de cada ayuntamiento, antes de cerrar fechas con la empresa consulta la ordenanza de tu municipio o pregunta en el ayuntamiento qué necesita tu obra.

Si vives en un edificio de pisos, ten en cuenta también a la comunidad de propietarios. Según el artículo 7 de la Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal, cada propietario puede modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o los servicios de su piso siempre que no afecte a la seguridad del edificio, a su estructura, a su configuración o estado exteriores ni perjudique a otros propietarios, y debe comunicarlo previamente a quien represente a la comunidad. En los elementos comunes, como la fachada, la cubierta o las bajantes, no puedes hacer cambios por tu cuenta.

Qué empresa puede hacer cada trabajo

Algunos trabajos de una reforma solo puede hacerlos una empresa inscrita o habilitada. Antes de firmar, conviene comprobar estos tres casos:

La Ley 32/2006, reguladora de la subcontratación en el sector de la construcción, exige que toda empresa que vaya a ser contratada o subcontratada para trabajos en una obra de construcción esté inscrita en el Registro de Empresas Acreditadas de la autoridad laboral de su domicilio social. Quien subcontrata debe pedir el certificado de inscripción a sus contratistas o subcontratistas, y tú puedes consultar el registro del Ministerio de Trabajo y Economía Social, que es público.

La instalación eléctrica solo pueden hacerla empresas instaladoras en baja tensión que hayan presentado la declaración responsable de inicio de actividad, según el Reglamento electrotécnico para baja tensión. Al terminar, la empresa debe verificar la instalación y emitir un certificado de instalación, que se registra ante la comunidad autónoma. La Comunidad de Madrid, por ejemplo, ofrece un buscador oficial de empresas autorizadas para electricidad, gas, calefacción, climatización y ascensores; consulta en tu comunidad autónoma si dispone de una herramienta similar.

El amianto merece atención aparte. En edificios anteriores a su prohibición total, en diciembre de 2002, puede haberlo en placas de fibrocemento («uralita»), bajantes, depósitos, conductos o falsos techos. Según el Real Decreto 396/2006 y el Instituto Nacional de Seguridad y Salud en el Trabajo, su retirada solo puede hacerla una empresa inscrita en el RERA, con un plan de trabajo aprobado previamente por la autoridad laboral. Si tu reforma afecta a alguno de esos elementos, pregunta a la empresa cómo lo va a tratar.

Un presupuesto detallado y por escrito

Cualquier prestador de servicios que no tenga un precio fijado debe darte, si lo pides, un presupuesto suficientemente detallado, e informarte de su identidad, su NIF y sus datos registrales (artículo 22 de la Ley 17/2009). Pídelo siempre por escrito y sobre el mismo encargo a todas las empresas, para poder compararlas.

A modo de ejemplo, en la Comunidad de Madrid el Decreto 35/1995, de servicios a domicilio, exige que el presupuesto escrito incluya:

• Los datos de la empresa y su número de registro.
• La descripción del trabajo.
• La cantidad, la calidad y el precio de los materiales.
• La mano de obra.
• El total con impuestos.
• Las fechas aproximadas de inicio y fin.
• El plazo de validez.
• La garantía.

En Madrid, además, la empresa solo puede cobrar por elaborar el presupuesto si te lo advirtió antes. Si tu obra está en otra comunidad, consulta la norma de tu comunidad autónoma o pregunta en la oficina de consumo de tu ayuntamiento. Para comparar partidas, IVA y garantías entre varias propuestas, tienes más detalle en nuestra guía para comparar presupuestos de reforma.

El contrato: precio cerrado, imprevistos y desistimiento

En los contratos con consumidores, la empresa debe entregarte un documento con las condiciones esenciales de la operación, y tienes derecho a recibir la factura en papel sin coste (artículo 63 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios).

Fíjate en cómo se fija el precio. Si la reforma se contrata a precio cerrado, lo que el Código Civil llama «ajuste alzado», el contratista no puede subir el precio porque se hayan encarecido los materiales o la mano de obra, salvo que haya cambios en el proyecto autorizados por el propietario. Las averías o los trabajos no previstos deben comunicarse por escrito, con su coste, y aceptarse antes de ejecutarse.

Si firmas el contrato fuera del establecimiento de la empresa, por ejemplo en tu casa, dispones de 14 días naturales para desistir sin dar explicaciones, o de 30 días si la visita no la solicitaste tú. Si no te informaron de este derecho, el plazo se amplía doce meses más. El desistimiento no se aplica, sin embargo, en estos casos:

• La transformación sustancial de edificios.
• Las reparaciones urgentes que pediste.
• Un servicio ya completado que empezó con tu consentimiento expreso.

IVA del 10 % y forma de pago

Las obras de renovación y reparación de viviendas tributan al tipo reducido del 10 % si se cumplen a la vez tres condiciones (artículo 91 de la Ley del IVA):

• Que quien recibe la obra sea una persona física que no actúa como empresario y usa la vivienda para fines particulares, o una comunidad de propietarios.
• Que la construcción o la última rehabilitación de la vivienda terminara al menos dos años antes.
• Que los materiales que aporta la empresa no superen el 40 % de la base imponible.

Si falta alguna de ellas, se aplica el 21 %. Compara siempre los presupuestos con el IVA incluido y, si una empresa aplica el 10 %, comprueba que tu caso cumple los tres requisitos.

En cuanto al pago, no se pueden pagar en efectivo las operaciones de 1.000 euros o más cuando una de las partes es empresario o profesional, como ocurre al contratar una empresa de reformas (artículo 7 de la Ley 7/2012). Hay que conservar los justificantes de pago durante cinco años. No pagar en efectivo es, además, requisito para la deducción del IRPF que se explica a continuación.

Deducción del IRPF por obras de eficiencia energética

Si la reforma mejora la eficiencia energética de la vivienda, puede dar derecho a una deducción en el IRPF. La disposición adicional quincuagésima de la Ley del IRPF, prorrogada por el Real Decreto-ley 7/2026, recoge tres modalidades:

• 20 % de lo pagado, con una base máxima de 5.000 euros al año, por obras que reduzcan al menos un 7 % la demanda de calefacción y refrigeración.
• 40 % de lo pagado, con una base máxima de 7.500 euros, por obras que reduzcan al menos un 30 % el consumo de energía primaria no renovable o mejoren la calificación energética a A o B.
• 60 % por obras en el conjunto del edificio.

Las dos primeras modalidades se aplican a obras en la vivienda habitual o en una vivienda alquilada realizadas hasta el 31 de diciembre de 2026. La del conjunto del edificio, a obras realizadas hasta el 31 de diciembre de 2027.

La mejora se acredita con certificados de eficiencia energética anteriores y posteriores a la obra, y el pago no puede hacerse en efectivo: debe ser con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta. Si estás pensando en una obra de este tipo, ten en cuenta los plazos y revisa los requisitos completos en la página de la Agencia Tributaria antes de contratarla.

Garantías y seguros

Los bienes que suministra la empresa, como sanitarios, electrodomésticos o ventanas, tienen la garantía legal de tres años. Los defectos causados por una instalación incorrecta cuentan como falta de conformidad cuando la instalación la hizo el vendedor o estaba incluida en el contrato. En materiales de segunda mano puede pactarse una garantía menor, pero nunca inferior a un año.

Si la obra altera la configuración arquitectónica del edificio (cambios esenciales de fachada, volumen o estructura, o del uso del edificio), se aplica además la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, y la obra requiere proyecto. En ese caso, los agentes que intervienen responden de los daños, contados desde la recepción de la obra, durante estos plazos:

• Diez años, si afectan a la estructura.
• Tres años, si afectan a la habitabilidad.
• Un año, en el caso del constructor, por defectos de terminación o acabado.

La acción para reclamar prescribe a los dos años desde que se produce el daño.

En cuanto a los seguros, la Ley de Ordenación de la Edificación solo hace obligatoria la garantía decenal, que cubre los daños estructurales durante diez años, en edificios cuyo destino principal es la vivienda, dentro del proceso de edificación. Si la empresa de reformas tiene un seguro o una garantía exigidos, debe informarte de los datos del asegurador y de la cobertura geográfica (artículo 22 de la Ley 17/2009). Pregunta si tiene seguro y pide esos datos por escrito junto al presupuesto.

Si surge un problema

Reclama primero por escrito a la empresa, con un medio que deje constancia: correo certificado, correo electrónico o burofax. Guarda copia del presupuesto, del contrato, de las facturas y de los justificantes de pago.

Si no obtienes respuesta o no llegas a un acuerdo, acude a la OMIC (oficina municipal de información al consumidor) o al servicio de consumo de tu comunidad autónoma. Y si la empresa está adherida al Sistema Arbitral de Consumo, puedes pedir un arbitraje, que es gratuito y vinculante (Real Decreto 713/2024).

Preguntas frecuentes